按照租賃的規(guī)律，我們還是從法律、稅收、監(jiān)管、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則四個(gè)方面進(jìn)行分析
從法律上看房地產(chǎn)融資租賃交易的合法性
房地產(chǎn)租賃首先要看清租賃物件的所有權(quán)是否具有法律效力，對(duì)于不屬于自己產(chǎn)權(quán)的的物件，是沒(méi)有資格用來(lái)做融資租賃的。融資租賃是兩個(gè)合同三方當(dāng)事人。如果只有租賃合同，而沒(méi)有采購(gòu)租賃物件的購(gòu)買合同，融資租賃合同是不成立了。采購(gòu)合同決定了產(chǎn)權(quán)的歸屬。用在房地產(chǎn)上面的融資租賃有兩個(gè)目的：一是新房的信用銷售，二是已有房的回租，可能還有第三個(gè)目的就是財(cái)務(wù)處理，但在法律上是否能行的通就另行別論。
我國(guó)的土地歸國(guó)家所有，企業(yè)或個(gè)人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，因此土地的權(quán)證不能當(dāng)作租賃物件使用，只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。而使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，不在融資租賃法的保護(hù)下，因此地產(chǎn)的融資租賃就不討論了。除非租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)，或許還可以經(jīng)營(yíng)，否則不受法律保護(hù)的租賃模式?jīng)]有太大的研究必要。如果《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》出臺(tái)后，可以用使用權(quán)、用益權(quán)來(lái)解決地產(chǎn)租賃的問(wèn)題。
房產(chǎn)因?yàn)榫哂锌山灰椎漠a(chǎn)權(quán)，因此做租賃物件目前還沒(méi)有什么法律限制。房產(chǎn)（廠房、商用樓）本身不能直接產(chǎn)生有交換價(jià)值物品的產(chǎn)值，有些還是消費(fèi)品（住宅）。盡管有折舊資源，并屬于固定資產(chǎn)，但由于其本身價(jià)值的不確定性和大部分時(shí)間是在升值的特性。許多國(guó)家都不把融資租賃的政策給予房地產(chǎn)領(lǐng)域。中國(guó)也是這樣。
融資租賃的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在加速折舊上，目的是要給那些能創(chuàng)造價(jià)值，本身技術(shù)更新和貶值很快的產(chǎn)業(yè)，不僅能增加稅源，還增加了就業(yè)。而房產(chǎn)總的來(lái)說(shuō)還是一種消費(fèi)（耗）而不是創(chuàng)造性商品，尤其是民用住宅，本身也不存在折舊問(wèn)題，享受不到融資租賃政策的好處。真正為了融資而做房屋融資租賃的企業(yè)相信不會(huì)太多。以貸款為目的做租賃，不如直接做貸款更能省去許多不合理的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
已經(jīng)出臺(tái)的《融資租賃法草案》征求意見(jiàn)稿中，把融資租賃物件鎖定在“動(dòng)產(chǎn)”方面。如果不做重大修改，《融資租賃法》正式出臺(tái)后，房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的融資租賃就不再受到法律保護(hù)。
《中華人民共和國(guó)合同法》司法解釋雖然還沒(méi)有出臺(tái)，但草案中已經(jīng)明確規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無(wú)效，但租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)不在此限。這個(gè)動(dòng)向值得注意，至少說(shuō)明目前法律的司法實(shí)踐中是這樣執(zhí)行的。
房產(chǎn)融資租賃不適合經(jīng)營(yíng)的另外一個(gè)原因是房屋的價(jià)格不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)非常大，趕上升值時(shí)，升值的好處不會(huì)給租賃公司，趕上暴跌的時(shí)候，房屋的價(jià)格可以瞬間跌到50%以下，風(fēng)險(xiǎn)全部加載到租賃公司身上，屬于風(fēng)險(xiǎn)非可控的，不受法律保護(hù)的租賃項(xiàng)目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的。這個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。
總的來(lái)看，法律上并不鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)采用融資租賃的方式搞信用銷售。
從監(jiān)管上看房地產(chǎn)融資租賃交易的可操作性
融資租賃的焦點(diǎn)都在融資方面，因此對(duì)租賃物件的融資租賃屬性，監(jiān)管部門似乎關(guān)心的并不太多，但在相關(guān)文件中還是有一定的規(guī)則。
銀監(jiān)會(huì)的《金融租賃公司管理辦法》中規(guī)定的可租賃物件是固定資產(chǎn)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是可提取折舊固定資產(chǎn)，因此做租賃應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。目前這個(gè)管理辦法正醞釀這修改，隨著《融資租賃法》草案的出臺(tái)，這部分是否需要調(diào)整，還要看最終結(jié)果。在此之前，還沒(méi)有見(jiàn)到明確允許房地產(chǎn)可以做融資租賃的文件。
外商投資融資租賃公司的法定經(jīng)營(yíng)物件是：
（一）生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類動(dòng)產(chǎn)；
（二）飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具；
（三）本條（一）、（二）項(xiàng)所述動(dòng)產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)，但附帶的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值不得超過(guò)租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的二分之一。
按照這個(gè)條件房地產(chǎn)是不可以經(jīng)營(yíng)的。
國(guó)內(nèi)企業(yè)融資租賃試點(diǎn)單位目前還沒(méi)有具體的管理辦法，因?yàn)橹饕缮虅?wù)部管，因此應(yīng)該套用商務(wù)部的政策、法規(guī)，而不是套用銀監(jiān)會(huì)的政策、法規(guī)。因此也應(yīng)該不允許做房地產(chǎn)。
為了防止金融機(jī)構(gòu)借助融資租賃的方式投資房產(chǎn)，擴(kuò)大投資比例，逃避投資監(jiān)管和稅收監(jiān)管。因此國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的《城市商業(yè)銀行、城市信用合作社財(cái)務(wù)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定：銀行、信用社不得以融資租賃的方式租入房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的固定資產(chǎn)，也不得以融資租賃的方式租出固定資產(chǎn)。
我國(guó)過(guò)去的政策是企業(yè)要“依法”經(jīng)營(yíng)，法律規(guī)定的才可以做，法律沒(méi)有規(guī)定的不可以做。國(guó)務(wù)院非公36條出臺(tái)后，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍從“依法”經(jīng)營(yíng)到只要國(guó)家的法律、法規(guī)沒(méi)有限制的都可以經(jīng)營(yíng)。這種從大陸法系向海洋法系體系的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了法律、法規(guī)的政策要適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代要求。對(duì)于沒(méi)有明確政策的的項(xiàng)目需要慎重考慮，因?yàn)殡S時(shí)都有可能出現(xiàn)限制性政策。
雖然各監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資租賃有不同的說(shuō)法，因政出多門，不能做到絕對(duì)地限制，暫時(shí)還是有機(jī)會(huì)可以做的，以后可以肯定地說(shuō)不會(huì)受到法律保護(hù)。
從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上看房地產(chǎn)融資租賃的會(huì)計(jì)處理
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只注重實(shí)際，不注重表面形式。雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么限制條款，但在會(huì)計(jì)處理上有它自己的原則和規(guī)定。許多融資租賃公司也知道房地產(chǎn)融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒(méi)有能力做。但為什么房地產(chǎn)租賃又成為一個(gè)熱門話題呢？主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經(jīng)營(yíng)租賃的方式幫企業(yè)改善會(huì)計(jì)報(bào)表，解決稅務(wù)方面的問(wèn)題。這里面沒(méi)有任何的買賣行為，只是一種形式上的租賃。
房產(chǎn)租賃到底采用那種租賃方式更能滿足節(jié)稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會(huì)計(jì)處理方式，能給承、租雙方帶來(lái)什么好處。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于融資租賃來(lái)說(shuō)，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤?cè)氤杀?。?duì)于經(jīng)營(yíng)租賃來(lái)說(shuō)，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤?cè)氤杀?。如何確定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是這樣劃分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃的區(qū)別。
對(duì)于融資租賃的判定標(biāo)準(zhǔn)，只要滿足下列條款之一的就可以判定是融資租賃：（1）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2）承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。（3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。但是，如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分，則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。（4）就承租人而言，租賃開(kāi)始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值；就出租人而言。租賃開(kāi)始日最低租賃收款額的現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。但是，如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分、則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。
對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的判定標(biāo)準(zhǔn)：除了融資租賃以外其他租賃都是經(jīng)營(yíng)租賃：注意，這里租賃方式的劃分只是適用于會(huì)計(jì)處理，并不是一種法律的劃分，因?yàn)榉缮蠜](méi)有經(jīng)營(yíng)租賃的概念。也不是稅收方面的劃分，因?yàn)槎愂帐且苑蔀橐罁?jù)制定自己的標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅上也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)租賃的征收稅種。我國(guó)的法律、稅收、實(shí)務(wù)操作中的經(jīng)營(yíng)租賃有很大的區(qū)別。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中把出租人提取折舊方式的租賃方式都劃歸經(jīng)營(yíng)租賃（包括傳統(tǒng)租賃），而法律、稅收、實(shí)務(wù)操作中的經(jīng)營(yíng)租賃是融資租賃的一種高級(jí)手段，只不過(guò)所有權(quán)最終是否轉(zhuǎn)移在租期結(jié)束后才能確定。
因?yàn)榻?jīng)營(yíng)租賃承租人可以將全部租金攤?cè)氤杀?，融資租賃可以享受差額納稅。如何把房產(chǎn)租賃做成經(jīng)營(yíng)租賃，而在出租人方面又享受融資租賃的稅收待遇才是節(jié)稅設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。另一個(gè)重要用途就是經(jīng)營(yíng)租賃是約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的選擇權(quán)，并沒(méi)有確定產(chǎn)權(quán)一定要轉(zhuǎn)移或一定不轉(zhuǎn)移。對(duì)于房產(chǎn)交易中所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移引發(fā)多次的交易費(fèi)用，采用經(jīng)營(yíng)租賃可以減少產(chǎn)權(quán)交易這個(gè)環(huán)節(jié)。經(jīng)營(yíng)租賃比融資租賃在房產(chǎn)項(xiàng)目上更具可操作性。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另一個(gè)作用就是信息披露。有人以經(jīng)營(yíng)租賃可以表外融資的說(shuō)法鼓動(dòng)企業(yè)做所謂的稅務(wù)租賃，其實(shí)這是一種誤導(dǎo)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定承租人必須要披露的信息：（1）資產(chǎn)負(fù)債表日后連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度每年將支付的不可撤銷經(jīng)營(yíng)租賃的最低租賃付款額；（2）以后年度將支付的不可撤銷經(jīng)營(yíng)租賃的最低租賃付款額總額。
經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)管可以改善承租企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)字結(jié)構(gòu)，但要說(shuō)明變動(dòng)原因，還要標(biāo)明經(jīng)營(yíng)租賃的負(fù)債。所謂“表外融資”實(shí)際上是租賃融資后體現(xiàn)在表外，如果承租企業(yè)想憑報(bào)表再融資還是有難度。除非違反規(guī)定不披露信息或采取偽裝手段讓披露的信息不容易找到。也可能是出資人并不要求企業(yè)提供經(jīng)過(guò)公正的審計(jì)部門提供的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告。
回租也是房產(chǎn)租賃的常用做法?；刈獾谋举|(zhì)還是做房產(chǎn)低抵押貸款，但“抵押權(quán)”變成“所有權(quán)”似乎更安全一些，出現(xiàn)問(wèn)題更容易處置?；刈鈱?shí)際上是一種所有權(quán)和使用權(quán)分離的借貸行為。一般簡(jiǎn)單融資租賃過(guò)程中，承租人只能以融物的方式達(dá)到融資的目的，并不能融在資金，真正需要融資的是出租人?；刈馐墙柚凶馊嗽械奈餀?quán)，通過(guò)所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而達(dá)到融資的目的。承租人是可以融到資金的。和抵押貸款唯一的區(qū)別是出賣法律所有權(quán)獲取貸款，這種做法顯然成本很高。
對(duì)于回租會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是這樣規(guī)定的：承租人和出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則租賃的分類原則，將售后租回交易認(rèn)定為融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃。如果售后租回交易形成一項(xiàng)融資租賃，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)予遞延，并按該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)偅鳛檎叟f費(fèi)用的調(diào)整；并根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則融資租賃的會(huì)計(jì)處理規(guī)定進(jìn)行處理。如果售后租回交易形成一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)予遞廷，并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例分?jǐn)?；并根?jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按照經(jīng)營(yíng)租賃的會(huì)計(jì)處理規(guī)定進(jìn)行處理。承租人和出租人除應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)披露的規(guī)定進(jìn)行披露外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)售后租回合同中的特殊條款作出披露。
抵押貸款在交易過(guò)程中不需要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，除非出現(xiàn)問(wèn)題是才會(huì)遇到產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶問(wèn)題。融資租賃的回租交易中，所有權(quán)需要轉(zhuǎn)移兩次（租賃開(kāi)始時(shí)和租賃結(jié)束時(shí)，要有一個(gè)不動(dòng)地方的產(chǎn)權(quán)，來(lái)回流轉(zhuǎn)一次）。租賃公司必須在租賃開(kāi)始日前，就要獲取產(chǎn)權(quán)，否則沒(méi)有資格簽定融資租賃合同。租期結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)際上是一種名義的轉(zhuǎn)移，對(duì)于別的產(chǎn)業(yè)就很容易處理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而房地產(chǎn)就要履行一、二次實(shí)質(zhì)性的交易。
房地產(chǎn)的信用銷售在按揭貸款中已經(jīng)比較成熟，一般不需要采用融資租賃的方式。主要原因是：一是房地產(chǎn)租賃一般是長(zhǎng)期租賃，而融資租賃公司很少有長(zhǎng)期資金來(lái)源（除非保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)到融資租賃的好處，并給予投資），不可能做房地產(chǎn)這樣的長(zhǎng)期項(xiàng)目。二是房地產(chǎn)每次的交易成本很高，如果做轉(zhuǎn)租賃、回租、出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)資產(chǎn)處置都要比其他租賃物件花費(fèi)的成本要高的多。出租人都在躲避法律所有權(quán)，而經(jīng)濟(jì)所有權(quán)目前還沒(méi)有這個(gè)概念（物權(quán)法尚未出臺(tái)）和（權(quán)益登記）制度。
回租雖然減少了承租企業(yè)的固定資產(chǎn)，增加了流動(dòng)資金，改善了會(huì)計(jì)報(bào)表，提高了資產(chǎn)利用率。但還是要披露負(fù)債的。
為了避免產(chǎn)權(quán)過(guò)戶問(wèn)題，租賃公司通常避免購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，采用委托經(jīng)營(yíng)租賃的方式獲取對(duì)房產(chǎn)的出租權(quán)，解決房產(chǎn)租賃的反復(fù)過(guò)戶問(wèn)題。
從稅收上看房地產(chǎn)融資租賃的交易成本是否值得操作
融資租賃準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該叫財(cái)務(wù)租賃，實(shí)際上是一種財(cái)務(wù)安排，和稅收政策有緊密的聯(lián)系。
傳統(tǒng)租賃和融資租賃在稅收上有很大的區(qū)別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。經(jīng)營(yíng)租賃在稅務(wù)部門看來(lái)仍屬于融資租賃的范疇?！秶?guó)家稅務(wù)總局營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中規(guī)定：融資租賃，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)。即：出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購(gòu)入設(shè)備租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購(gòu)入設(shè)備，以擁有設(shè)備的所有權(quán)。凡融資租賃，無(wú)論出租人是否將設(shè)備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)租賃是含在融資租賃當(dāng)中的。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定殘值大于10%就是經(jīng)營(yíng)租賃，因?yàn)榱粲袣堉?，因此所有?quán)轉(zhuǎn)移就有不確定因素。但不影響按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由出租人提取折舊。由于融資租賃是按照（扣除物件采購(gòu)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用等）差額納稅的，因此出租人提取折舊意義不大。但對(duì)承租人來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)租賃的租金可以全部攤?cè)氤杀?。因此房屋租賃的承租人非常愿意使用經(jīng)營(yíng)租賃的方式。但如果把稅收問(wèn)題考慮進(jìn)去，房產(chǎn)租賃的交易成本又如何呢？出現(xiàn)問(wèn)題的處置成本又如何呢？
房產(chǎn)租賃躲不開(kāi)的一個(gè)稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產(chǎn)稅。它是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。
房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；2、征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。融資租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅。因此不管那種方式的租賃，只要有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就要納稅，那怕是委托租賃。
房產(chǎn)稅的稅率是：依照房產(chǎn)余值（房產(chǎn)購(gòu)置成本減去10%~30%后一次性支付）計(jì)算繳納的，稅率為１.２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為１２％。
房產(chǎn)稅的納稅人是：由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。
什么條件下可以免房產(chǎn)稅：一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
此外還有地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是：1、房?jī)r(jià)、地價(jià)分別評(píng)定的，房產(chǎn)稅以標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為計(jì)稅依據(jù)，地產(chǎn)稅以標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為計(jì)稅依據(jù)；2、標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)與標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)不易劃分的城市，以標(biāo)準(zhǔn)房地合并價(jià)為計(jì)稅依據(jù)；3、標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)不易取得的，以標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)為計(jì)稅依據(jù)；4、華僑、僑眷用僑匯購(gòu)買或建造的租房，可以實(shí)際價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。
地產(chǎn)稅的稅率是：1、城市房地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)按年計(jì)征，稅率為1.2%；2、城市房地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)按年計(jì)征，稅率為1.8%；3、城市房地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)合并按年計(jì)征，稅率為1.8%；4、城市房地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)按年計(jì)征，稅率為18%。
由此可見(jiàn)房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。
租賃本身還有營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。對(duì)于具有融資租賃經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，按差額納稅（扣除購(gòu)置成本和融資費(fèi)用），稅率為5%。對(duì)于傳統(tǒng)租賃來(lái)說(shuō)按全部租金納稅，稅率也是5%。對(duì)于沒(méi)有融資租賃經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)還有區(qū)別：租賃物件產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的只征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅（稅率17%）。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的租賃方式，只征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。
和房屋產(chǎn)權(quán)處置有關(guān)的稅收還有二手房營(yíng)業(yè)稅：1，購(gòu)入住房２年內(nèi)售出：稅額=售價(jià)×稅率（5％）；2，購(gòu)買非普通住房超過(guò)２年后售出：稅額=（售價(jià)－買入價(jià)）×稅率（5％）；3，購(gòu)買普通住房超過(guò)２年（含２年）時(shí)售出：免征營(yíng)業(yè)稅。如果涉及租賃失敗的因素考慮，在兩年只內(nèi)的房產(chǎn)處置時(shí)還要加上這部分風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。
其他的稅費(fèi)在這里就不詳細(xì)敘述，這些都是需要租賃當(dāng)事人承擔(dān)的費(fèi)用。也是租賃要付出的成本。因此說(shuō)融資租賃公司在做房地產(chǎn)租賃時(shí)應(yīng)該把這些因素考慮進(jìn)去以后在運(yùn)作。
所謂房產(chǎn)稅務(wù)租賃合適嗎?
目前流行一種房產(chǎn)稅務(wù)租賃看起來(lái)很有誘惑力。但在操作中有些隱性問(wèn)題還是要注意的。
何為房產(chǎn)稅務(wù)租賃呢？其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)并不大。主要的業(yè)務(wù)對(duì)象是企業(yè)高管人員，有突出業(yè)績(jī)并得到房產(chǎn)獎(jiǎng)勵(lì)的人員才有可能考慮這個(gè)問(wèn)題。
做項(xiàng)目的目的來(lái)源于簡(jiǎn)單的需求：企業(yè)為了獎(jiǎng)勵(lì)高管人員，借款給他們買房，然后再把房屋租給企業(yè)，企業(yè)分期付租金后再償還企業(yè)給高管的貸款。這是一中自己吃自己的解決方案。通過(guò)這項(xiàng)運(yùn)作，高管人員可以把企業(yè)的資金通過(guò)租賃的方式變?yōu)閭€(gè)人的財(cái)產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)效益可觀，作為一種獎(jiǎng)勵(lì)手段無(wú)可厚非，但要用這種方式把國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給個(gè)人就值得商榷了。
由于傳統(tǒng)租賃的稅賦很高，如果采用融資租賃的方式明顯可以達(dá)到節(jié)稅的目的。但如果采用融資租賃的方式而出租人有沒(méi)有融資租賃經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的話，稅賦仍然不低，因此有人建議采用委托經(jīng)營(yíng)租賃的方式來(lái)運(yùn)作。一是將房產(chǎn)委托租賃，不涉及產(chǎn)權(quán)的采購(gòu)，以及帶來(lái)的相關(guān)稅費(fèi)；二是企業(yè)本來(lái)就要給高管獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃的方式可以將租金全部攤?cè)胭M(fèi)用，減少所得稅的支付；三是企業(yè)自己還自己的錢，不存在交易風(fēng)險(xiǎn)；四是租賃公司不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，還可以按照融資租賃的標(biāo)準(zhǔn)納稅，減低承租人的稅賦?？雌饋?lái)是一個(gè)完美的設(shè)計(jì)。但如果加上房產(chǎn)稅和委托人的個(gè)人所得稅后，和企業(yè)把資金直接獎(jiǎng)勵(lì)給高管人員的做法相比就不一定合算。
不管怎樣的做法，都是有風(fēng)險(xiǎn)的。一旦發(fā)生問(wèn)題，需要處置租賃資產(chǎn)時(shí)，成本會(huì)更高。因此在采用這種做法時(shí)一定要考慮稅收的問(wèn)題?？紤]交易成本和風(fēng)險(xiǎn)成本的問(wèn)題。個(gè)人觀點(diǎn)：房地產(chǎn)融資租賃，還是躲的遠(yuǎn)一點(diǎn)好。
